【牙叔观察】成都文旅收购都江堰御庭，上天还是跳崖？

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日前，成都文化旅游发展股份有限公司（以下简称“成都文旅”）发布《关于收购都江堰御庭旅游项目投资有限公司33%股权的公告》。

从公告中获悉，御庭旅游的主要资产为位于都江堰市向峨乡莲花湖的“安缇缦国际旅游开发项目”，主要打造集欢迎中心、户外探险、休闲娱乐、餐饮、商住为一体的旅游综合体，含建设用地约360亩。

据悉，御庭旅游的股东方之一，上海御庭集团拟将其持有33%股权转让给成都文旅。

最近，都江堰旅游地产火了——泰合水上主题游乐世界项目正式签约；安缇缦国际旅游度假区一期与游客见面；4月，灌县古城幸福路特色街区将开街营业；6月，万达文化旅游城万达茂滑雪乐园、秀场及万达茂电影乐园将开工建设。同时，泰合青城山国际旅游度假区、华彩景观乐园、水上娱乐世界也将陆续开工建设。

难道，都江堰那个塔塔，一个万达城成仙，其它旅游地产都能跟着升天？如此多的旅游度假区、主题乐园，对于运营者而言，就是剧烈的竞争，也预示着都江堰当地可能存在供需失衡的情况。

业内表示，目前房企积极介入都江堰旅游度假区、主题乐园的开发，主要是因为旅游度假区、主题乐园的人气吸纳作用，其中，部分项目亏损严重，开业应该是为了保证项目整体成功，而不得不为之。

但是，安缇缦国际旅游度假区相关负责人仍对市场无比乐观。该负责人表示，预计项目全面运营后，每年吸引国际国内中高端游客50万人次、其他游客150万人次。

也就是说，安缇缦国际旅游度假区预计每年吸引的游客数量为200万人，按此换算，安缇缦国际旅游度假区每天的游客要达到约5.5万人次。

对此，不妨对比一下最热的景区。2015年，国家旅游局首次公布5A级景区的接待游客最大承载量。其中，九寨沟旺季每天最多接待4.1万人次、阆中古城每天最多接待3.72万人次、峨眉山每天最多接待4.5万人次……

所以，安缇缦国际旅游度假区是要逆天？每天的日常接待量，都要远远超过旺季的九寨沟？

再来看项目本身。资料显示，“安缇缦国际旅游开发项目”总占地4800余亩（其中，莲花湖水域面积约1000亩，建设用地约360亩）。项目结合莲花湖水域、山地、林木等资源打造国际化体验式旅游度假区，分为五大板块，即慢驻-欢迎中心片区、慢养-养生度假片区、慢享-休闲聚落片区、慢居-康体栖居片区、极趣-冒险森林片区。

从中可见，它包括景观、养生度假、休闲、居住、冒险娱乐等诸多项目。虽然很齐全，但是，其景观核心资源莲花湖，虽然有1000亩，却非常偏僻，牙叔驱车前往，在莲花湖也仅能看见水面和几只破旧的游船，甚至连游客都极为稀疏，目前打造极为落后。

从区位来讲，“安缇缦国际旅游开发项目”远离都江堰市区，和万达城位于核心地段的优势不可同日而语，其靠近山边，周边有向峨乡、磁峰镇等多个乡镇，避暑是传统优势。

从居住产品来看，“康体栖居片区”具体怎么呈现还不知道，但是，从字面上理解，仍是偏于避暑、健康等传统概念，大家可能是需要这样的房子，但是，可能是处于一种可要可不要的状态，因为周边已有较多的避暑、健康居住替代品。

从成都文旅的本地资源来看，除了自身背景之外，成都文旅已打造有西岭雪山、宽窄巷子两个知名景区，持有分布在多个景区的旅游经营性物业约30万平，还打造有综合体“成都中心”。收购“安缇缦国际旅游开发项目”之后，成都文旅可能将把本地政商资源、景区打造及运营经验等方面用于项目。

但是，在牙叔看来，“安缇缦国际旅游开发项目”在区位、游客来源、产品等方面，存在的问题依然非常多。在如此多的同质项目“围攻”之下，“安缇缦国际旅游开发项目”凭什么脱颖而出？

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