齐蓝诚原创|开发商用广告把我忽悠了怎么办!?

2012年6月，贾某在购买A房地产公司开发的某小区房屋时，A公司向其发放的宣传册中称该小区环境良好，其中绿化率55%，容积率1.3。后贾某与A公司签订商品房预售合同，约定A公司将该小区某房屋出售给贾某。2013年房屋建成交房后，贾某发现该小区的容积率仅有1.6，，要求A公司承担违约责任。A公司认为宣传资料中的内容仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，其不应当承担法律责任。，A公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有一定影响，故A公司在宣传册中的允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。本案中，A公司擅自提高容积率的行为，构成违约。

：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据《商品房买卖合同解释》第三条的规定：

第一，该说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化可以被明确地预期。

第二，该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大影响。对合同的订立重大影响是指，购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，购房人正是基于这一点才决定订立合同。购房人自我认定宣传资料中的说明、允诺内容对其合理的特定心理需求的满足具有重大影响的同时，其他一般社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、必要的、正当的。符合上述双重标准时，可认定其对订立购房合同有重大影响。对房屋的价格有重大影响是指该说明、允诺中所承诺的内容往往成为最终构成房价的重要组成部分。房价的构成可分为显性价值与隐性价值。建设用地使用成本、开发商项目运作的融资成本及各种税费等构成显性价值；在该房屋周边生活环境内的各项附属设施如绿化、交通、市政基础设施、自然或人文景观及文化、教育、医疗、商业设施给购房人带来的无形利益，构成隐性价值（或该房屋的地段价值）。如果宣传资料中的说明、允诺是涉及以上两种价值的内容，那么该内容理所应当对整体房屋的价格有重大影响，应当视为要约。

由此可见，纵观认定宣传资料中的相关内容为要约的标准，其实际上是当事人主观认定和客观实际情况相一致相的综合结论。正确把握这一认定标准，一方面有助于维护正常的商品房交易秩序，打击开发商的欺诈行为，另一方面也有利于购房者维护自身的正当权益，从而促进房地产业的有序、健康发展。