2017上半年成都拿地样本:四大房企的选择,优势和风险

成都新楼市 文丨季体

很难想象稻米民族会用“面粉”和“面包”来形容土地和其上的建筑物，但不容置疑的是，这无碍理解房地产。

2017年上半年，有四家房企在成都的拿地值得关注并充分研究：龙湖、保利、中海，以及中铁建。在这里必须指出，中铁建拿下华府板块地块的时间是2016年12月29日。但对于我们来说，仍然可以将其算成是这（近似）半年的重要事件。

他们的选择，优势或风险，绝非一句简单的“新常态”、“大房企时代”说得清的。

必须对龙湖有再认识。

打一个不太恰当、跨行业的比喻——优衣库的成功是用奢侈品的标准生产平价产品——但以精工著称的龙湖宣布进入“规模化”，对业界来说完全是更大量级的冲击。而其中，成都是规模化龙湖的激进战场。

7月18日，龙湖在成都在一天之内倾注60.24亿夺地。

185亩成华区铁塔厂地块以9200元/㎡的楼面地价终归龙湖。自持比例和招商条件严苛，综合实力稍弱的企业根本做不下来。同一天，龙湖再次以50%商业自持比例，9800元/㎡的楼面地价拿下武侯区簇锦街道铁佛村6、7组地块，一天斩获主城258亩土地。

所谓“匠人精神”，龙湖谓之“精工”。在过去的坚持中，龙湖积累了别人难以企及的优势——且算算和龙湖联合开发项目，由龙湖操盘的项目，就知道这句话所言不虚。

“扩纵深、近城区、控规模、持商业”是龙湖集团全国化发展的战略要求。正是在这样的战略主张下，成都龙湖勾勒出了一张异于其他房企的扩张版图。

从2005年布局成都第一子晶蓝半岛开始，围绕主城的角力一直是12年来成都龙湖赢得市场的关键。“三千系”和“原著系”等高品质住宅产品，无一不是在成都一环至三环附近大放光彩。刚刚拿下的铁塔厂185亩地块，也是毗邻成都二环。所以，夯实主城，业已成为龙湖拿地的基本逻辑与制胜砝码。

而龙湖的“天街”系商业，也早在这种布局中，显示出强大的行业竞争力。北城天街、三千集、时代天街、金楠天街，均成为板块的商业核心。而不仅仅是天街，伴随着长租公寓及联合办公业务的崛起，在龙湖的大生态体系中，也正酝酿出更多的商业可能性。

正是龙湖有这种独步成都的商业运营能力，才让很多房企难以下咽、知难而退的铁塔厂地块，成为成都龙湖版图扩张中的又一张王牌。

《为学》有云：天下事有难易乎，为之则难者亦易矣，不为则易者亦难以。对成都龙湖来说，越来越多的拿地限制，也许是他们过去N年来一直在精耕细作的东西，难者不会，会者不难。

龙湖正在真金白银收获，这一切都是因为过去的精耕细作。

“多一块钱都不拿”，这就是成都保利拿地时的理性。

其实还有一句话没有说清楚，这里面隐含的，还有企业和购房者的共赢空间。

在地产央企中间，保利堪称账算得最清楚的一家，他们在成都的拿地脉络相当有意思：2009年-2012年，保利在成都拿地超过20起；但2013年却保持了相当的克制，到2014年市场弱势时，又连拿三块地，并推出三个新盘抢滩市场。从2015年到2016年，保利的可售面积、拿地的速度、和开盘速度基本持平，2015年6个项目清盘，同时也陆续拿了6块地。从2016下半年到2017年，保利加大土地整理、收购和兼并的力度，保利堂悦、保利天悦成为2017年的明星项目。

今年，保利先后在天府新区仁寿视高两度拿地，土地储备已达到186亩。7月18日，保利又连夺金牛区两地，持续深耕城北。

在土地疯狂的时候有所坚持和克制，在市场冷静的时候则能游刃有余。保利始终认为，合理的土地价格，才能有更从容的定位做出合适的产品和具备竞争力的总价，给购房者更多的利润空间。成都保利掌门人吴章焰曾说，“对成都保利而言，量不算什么，保利真正应该考虑的是精度问题，也就是利润。近年来房地产利润降低，销售的利润平衡尤其重要。做企业首先是不要亏损，在这个基础上，我们再做好市场，回馈社会，肩负起央企应有的社会责任。”

放慢扩张、侧重在市场景气溢价率高的区域拿地，深耕优势区域，几个关键词展现出成都保利的拿地策略，也正在回归市区。

入蓉十年，七年连冠。保利的审时度势，无非就是一句：你们都还在保本的时候，人家保利。

再多说一句，和龙湖一样，保利也一直在夯实成都主城。

中铁建华府地块，总价53亿，但论及面对市场，一个问题悬而未决。

之于以医疗为重大配套，以旅游为配套的项目，也同样面临类似的问题：先卖房，还是先修医疗OR旅游项目？

对中铁建这三宗连襟地，问题翻译过来就是：先卖房，还是先卖“艺术”？

消费者的判断并不盲从，尤其是在其他大型房企的口碑影响之下。

2016年12月29日，中铁建在成都之南华府板块联合平安以53亿拿下了三宗连襟地。当时周边项目均价在7500元/平，但他们把地皮价格推到了逼近9000元/平方米。这297.7亩连襟住兼商用地，分别溢价175.38%、175.38%、173.85%。

“这个价格在该区域内几乎相当于在售卖价。”一位资深地产人士表示，但他认为，亦不排除中铁建有独特战法，包括“以时间换空间”。

中铁建对这个项目的做法，走得很远。

2017年7月18日晚，中铁建将这一项目命名为西派天府，首场发布会定在新加坡滨海湾花园。

为什么是新加坡？毫无疑问并不是为了面向新加坡销售，而是以这一出乎意料的发布会地点抢占炒作高点——西派天府项目被称为2017中国铁建地产-西派TOP系超越之作，开创中国成都艺术人居新时代，革新高端生活方式。

但是，对购房者来说，他们关心的问题仍然无解——西派天府，究竟是先卖房，还是先呈现“艺术”？

尤其是，在成都口碑远不及保利、龙湖等开发商的背景下，“艺术人居”从目前问世的中铁建楼盘上，还很难得到现实展示。

2017年上半年，中海地产以总价48.24亿、两幅共252亩“熔断”地块，占据成都土拍半年榜的第二名。两幅地块一幅位于天府新区、一幅则位于刚刚贯通的4号线延长线十陵板块。

十陵地块楼面价11400元/平方米，天府新区地块10880元/平方米，都创下了这一方向的纪录。

同时，也别忘记了，中海在全面启动“天府新区战略”，到“阅成都，城未来”，2017年剑指百亿的成都中海的选择，与成都南拓、东进的城市优化高度契合。

中海地产在上半年的这两次土拍中，还有一张暗牌：“造城级”中海的自信。

入蓉18载，中海布局成都之南4大核心区域，缔造4张城南名片---神仙树板块、站南板块、金融城板板块、大源板块。其中以占据交大大道半壁的金融城一战最为出名。2008年，金融城规划刚刚出炉，中海以超凡气度，打造了城南1号、城南华府、城南官邸、九号公馆四个高端居住大盘，以及由10栋写字楼组成的1.5公里超级高端商务走廊，成为金融城最大的城市更新供应商。

数据显示，成都中海城南1号、中海城南华府、中海九号公馆，三个项目销售产值累积超过150亿，单盘年销售额突破20亿，创造了多项成都豪宅记录，用销量验证了中海豪宅的产品力。时至今日，中海在金融城的多个项目依然领衔二手房价。

“尽管中海在城南的新地价格比中铁建要高，但他们的综合能力以及在成都已呈现的口碑，客观上让其有更多空间发挥。”一位资深地产人的评价，就是中海在东、南两个方向“延伸”成都战场的最好注解。

精彩往期推荐

星汇广场大面积抵押 | 2017成都主城夺地宝典    

川音大厦最后一日 | 千亿大洗牌中海接手中信 

西南首例Apple Pay买房丨弄关公谁弄得好

转载须注明：转自微信公众号【成都新楼市】