上海房产律师戴晓伟||学区房的宣传海报和电视广告内容是否属于商品房买卖合同内容

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　　【案情】

　　甲某出于对小孩的教育问题考虑，希望子女就读本县一流小学。B公司对C小区的售楼海报中载称：“入住C小区，读百年名校厚德小学(公立)。”并通过当地电视台播放广告称C小区的学区为名校厚德小学。2017年6月8日甲某与B公司签订商品房买卖合同购买了在B公司位于某县城C小区的商品房一套，建筑面积100平方米，每平方米建筑面积单价为7000元，总价70万元。双方对房屋价款、付款方式、违约责任等相关事项均作了约定。甲某此后付清了全部房款。后甲某通过查询教育局网站所公布的中小学学区划分示意图，C小区并未划入名校厚德小学，即甲某入住C小区其子女并不能就读名校厚德小学。，要求B公司承担违约责任，赔偿损失。

　　【分歧】本案的争议焦点在学区房的宣传海报和电视广告内容是否属于商品房买卖合同内容?

　　观点一：学区房宣传海报和电视广告内容不属于商品房买卖合同内容。：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内，而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内，不符合司法解释的构成条件，本案的宣传海报和电视广告的内容不能形成要约。其次不能证明B公司因配套学校的宣传而将房屋价格抬高。本案中的学校为公立学校，由教育局统一安排生源，房产公司无权决定，买受人未尽到理性审核义务。B公司不承担违约责任。

　　观点二：学区房宣传海报和电视广告内容属于商品房买卖合同内容。虽然宣传海报和电视广告并未以书面形式出现在双方的买卖合同中，但海报内容对相关学区的承诺明确、表述清晰，该承诺视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力，开发商应当承担违约责任。

　　【分析】

　　笔者赞同第二种观点。该问题即为对开发商宣传海报及电视广告属于要约还是要约邀请这一性质的认定。根据《商品房买卖合同解释》的规定，商品房销售广告原则上为要约邀请，但对于这一问题应当具体问题具体处理，不能机械地认为是要约邀请。

　　一、本案中的学校属于商品房开发范围内的相关设施，所作的说明和允诺具体确定。商品房开发范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。这里的设施，包括商品房基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中B公司对就读厚德小学的宣传就是对所开发的商品房相关配套设施的说明和允诺，允诺的学校具有唯一确定性。该承诺应视为要约，对开发商具有约束力，

　　二、就读名校的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。购房人信赖“入住C小区就能上名校，”的允诺，并直接促成购房人决心购买房屋。购房者基于广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。一般认为，房屋周边有交通、学校、医院等配套设施，以及绿地、花园、安全设施等配置，就足以对订立合同及商品房价格产生重大影响。并且小区内无其他可供就读的中小学校，甲某家中也有学龄儿童，这些因素都促成购房者订立合同。

　　三、《合同法》第14条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。在实际生活中，买受人往往也是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋。本案中的出卖人学区房的说明具体明确，买受人就此向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

　　四、商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式化合同，即使双方可就格式化内容之外的宣传广告进行协商确定，但由于出卖人在房地产市场中的强势地位，销售广告和宣传中的一些确定的说明和允诺不会被写入合同之中，而纠纷正是实际交付的房屋和允诺不相符合，为保护弱势买受人的合法利益，根据《商品房买卖合同解释》，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　综上所述，笔者认为本案中的开发商应当承担违约责任。

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